Neuf annonces sur dix affichent un rendement brut : loyer annuel divisé par le prix d’achat. Aucune charge n’est déduite. Le chiffre est flatteur, et il ne veut rien dire.
Parmi les postes qui creusent l’écart entre brut et net, la taxe foncière est celui qu’on sous-estime le plus. Elle n’est pas récupérable sur le locataire — contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui l’est — et elle tombe chaque année, que le bien soit loué ou vide.
Son montant varie considérablement d’une commune à l’autre pour un bien identique, et il progresse régulièrement au gré des revalorisations de bases et des décisions locales. Sur un petit logement, elle représente fréquemment l’équivalent d’un à deux mois de loyer.
Le réflexe à prendre est simple : demander le dernier avis de taxe foncière avant de signer, au même titre que les charges de copropriété. Le vendeur l’a, et un refus de le communiquer est en soi une information.
Le montant se vérifie avant l’achat : il figure sur le dernier avis de taxe foncière du vendeur, que l’on peut demander pendant la négociation, et il se recoupe avec les taux votés par la commune. Un bien dont la taxe foncière dépasse un mois de loyer mérite un calcul refait poste par poste avant de signer.
Un rendement réellement net intègre ce poste, les charges non récupérables, l’assurance, la vacance et l’entretien. On tombe alors souvent à la moitié du chiffre affiché — un écart que Journal Immo documente régulièrement.